Журнал про недвижимость

При выборе недвижимости многие зачастую допускают серьезные ошибки, из-за чего потом сожалеют о ее покупке. Приобретение квартиры дело хлопотное, здесь главное никуда не спешить. Чтобы покупка была «в радость», необходимо заранее знать, какие ошибки не нужно совершать. О них подробнее…

Недостаточная финансовая подготовка

Сейчас очень высокая ключевая ставка, поэтому кредиты на недвижимость дорогие. Нужно определить для себя, сможете ли вы в полной мере обслуживать ипотеку, или стоит подождать падения ставки.

Как избежать:

Для начала нужно определить для себя максимально возможный первый взнос, который внесете без существенного вреда бюджету. Далее следует подсчитать, какую сумму вы можете платить каждый месяц. Подберите наиболее оптимальный, по возможности льготный кредит.

Беспрекословная вера рекламным площадкам

В интернете масса реклам по продаже недвижимости… Различные баннеры, объявления привлекают целевую аудиторию, пытаясь выманить номер телефона.

Как избежать:

Если некоторые предложения из рекламы понравились, придется потратить время и позвонить по всем объявлениям. Не стоит верить красивой картинке в интернете, нужно сразу просить осмотр квартиры. Если продавец начинает как-то увиливать, не хочет показывать недвижимость, значит, ее и вовсе нет. Любой с радостью покажет квартиру.

Доверие банкам юридической проверки квартиры

Когда люди обращаются в финансовые учреждения с целью оформления займа, они думают, что банк самостоятельно проверит квартиру по юридической линии. Здесь есть некоторые нюансы.

Как избежать:

Перед тем как выдать кредит банк, конечно, проверяет все документы, однако он видит статус недвижимости только на данный момент. У каждой «вторички» есть своя история, поэтому необходимо проводить гораздо более глубокую юридическую проверку, чтобы в будущем не возникло никаких проблем с нарушением прав предыдущих владельцев.

Экономия на покупке парковочных мест

Некоторые думают, что паркинг им не понадобится: если и нужен будет, то можно приобрести потом, а сейчас можно сэкономить…

Как избежать:

Нужно всегда выбирать место для парковки именно во время покупки жилья. Так оно будет максимально близким к квартире, комфортным и удобным в использовании. Сейчас все больше популярными становятся электрические автомобили. Мало кто знает, но установка зарядок разрешена только на -1 этаже подземного паркинга.

Квартиры для инвестиции – это не квартира для жизни

Если человек хочет сохранить или увеличить свой капитал, как правило, он приобретает недвижимость с целью инвестирования. При выборе такой квартиры не нужно учитывать личные предпочтения и собственные нужды.

Как избежать:

Нужно опираться только на цифры и статистические данные. Следует учитывать стоимость квадратного метра жилья, перспективу развития инфраструктуры, транспортную доступность. Квартира не должна быть «для себя»… Она обязана отвечать требованиям ликвидности, быть перспективной для продажи в будущем.

Чтобы купить недвижимость и не допустить ошибок, предлагается обратиться к профессиональному агенту. Он сможет организовать безопасную и быструю сделку по приобретению жилья. Так вы исключите вероятность возникновения всевозможных рисков.

У риелторов зачастую бывают клиенты с плохой кредитной историей (КИ), для которых необходимо одобрить выдачу кредита на недвижимость. Что же делать в таком случае? Как им оформить займ на жилье? Есть несколько нюансов, которые помогут оформить ипотеку неблагонадежному заемщику.

Кредитная история представляет собой расшифровку данных о том, где и когда человек брал кредит, возвратил ли он его, вносил ли взносы вовремя, есть ли просроченные платежи, выполнил ли все свои обязательства перед банковскими учреждениями…

Многие путают понятия кредитной истории и скоринга, что совсем другое. Необходимо разобраться в этом вопросе более подробно.

Что касается скоринга, то это персональный кредитный рейтинг или ПКР, который выстраивается на основе платежеспособности, финансовой дисциплины заемщика. У всех клиентов банка различный или схожий ПКР, представленный в виде баллов. Если рейтинг позволяет, то решение о выдаче ипотеки финансовым учреждением принимается в автоматическом режиме.

Бывает так, что у клиента низкая оценка скоринга, но при этом хорошая кредитная история, стабильная работа, высокий заработок. По итогу человеку могут отказать в выдаче ипотеки, и он часто удивляется, почему так. С 2022 года в КИ заемщика в обязательном порядке отображается ПКР.

Кредитная история представляет собой уже более детальный анализ платежеспособности и финансовой дисциплины человека. Здесь учитываются все рассрочки, ссуды, ипотеки. Обычно КИ хранится 7 лет со дня последнего обновления истории.

Бывает так, например: в 2021 просрочка по кредиту, которую впоследствии не выплатили. При этом банк не беспокоил клиента, и он даже об этом забыл. Таким образом, эта кредитная история не обнулится в 2028. Просрочку придется погасить, и если вы сделаете это в 2028, то чистой кредитная история станет лишь к 2031.

Каждый заемщик может самостоятельно проверять свою кредитную историю, причем бесплатно, но только 2 раза в год. Для этого следует посетить портал ГОСУСЛУГ.

Почему важно проверять кредитную историю?

Если решили взять кредит на покупку недвижимости, не стоит сразу бежать в банк и оформлять заявку. Необходимо посетить портал ГОСУСЛУГ, запросить справку КИ. Так можно будет заранее ознакомиться со своей историей, что поможет в дальнейшем повлиять на одобрение кредита.

Основные причины, по которым важно проводить проверку КИ:

• Оценка платежеспособности. Чтобы понять, выдавать человеку ипотеку или нет, финансовые учреждения первым делом изучают КИ. Если человек имеет хорошую историю, то проблем с оформлением кредита не возникнет. В КИ содержится много информации касательно прошлых кредитов. Ее можно изучить и понять, на что влияют те или иные данные при рассмотрении выдачи займа.

• Исправление ошибок. Очень часто в КИ бывают неточности, недочеты, ошибки в виде открытых платежей, непогашенных задолженностей. Если они есть, банк может отказать в оформлении ипотеки. Изучив КИ, вы можете исправить все эти ошибки, обратившись в соответствующие инстанции. Тогда кредитная история человека станет более прозрачной и точной.

• Получение лучших условий. Если при оформлении ипотеки предоставить чистую КИ, это ускорит ее оформление. Банк станет лояльней, может снизить первоначальный взнос, сделать меньший процент ставки и т.п.

• Предотвращение сюрпризов. Если заранее изучить кредитную историю, можно выяснить, какие у вас были и есть проблемы с банками. Возможно, когда-то вы не погасили задолженность или просрочили платеж. Если знать все проблемы заранее, их можно быстро исправить, что положительно скажется на выдаче ипотеки.

Вы никогда не были связаны с банками? Все равно нужно проверять КИ. Иногда бывает так, что кредит брал однофамилец, и по ошибке вас тоже внесли в КИ. Теперь она у вас либо хорошая, либо плохая. Это довольно частая проблема, особенно у людей с наиболее распространенными фамилиями.

Гораздо хуже обстоят дела, когда не только фамилии совпадают, но и имена с отчествами. В таком случае решать проблему нужно кардинально, иногда приходится делать это даже через суд. Человеку придется доказывать, что это не он брал кредит, и ничего не должен банкам. Если такого не реализовать, вы не сможете оформить ипотеку.

Что сделать для уточнения КИ?

Это очень просто. Необходимо отправить запрос в ОКБ и НБКИ. Сделать это можно через портал ГОСУСЛУГИ в личном кабинете. Клиенту пришлют полную расшифровку его кредитной истории. Если возникнут какие-либо вопросы, в любой момент можно обратиться к кредитному менеджеру. Он запросит КИ за вас.

Что делать для исправления кредитной историю?

При наличии просрочек их необходимо немедленно закрыть: ни один банк не даст займ с действующей задолженностью. Если имеются какие-либо действующие кредиты перед оформлением ипотеки, их лучше полностью выплатить. Так будет больше шансов, что финансовое учреждение выдаст крупный займ.

Как только все просрочки закроются, не нужно бежать в банк за ипотекой. Рекомендуется подождать несколько месяцев, пока сформируется чистая КИ.

После погашения всех задолженностей и займов, нужно выждать время, оформить кредитную карточку с лимитом до 30 тысяч рублей. Далее следует активно ею пользоваться, постоянно пополнять и увеличивать лимит. Спустя некоторое время рекомендуется сделать еще одну карточку. Где-то через 6 месяцев у клиента сформируется положительная кредитная история, его рейтинг повысится.

Необходимо обратить внимание на то, что многие люди часто пользуются услугами микрофинансовых организаций. Когда клиенты оформляют рассрочки на бытовую, цифровую технику или мебель, многие думают, что они заключают договор с магазином. Это не так, они оформляют сделку с микрофинансовой организацией. Именно поэтому данные о выплатах также поступают в БКИ. Главным минусом таких сделок является то, что в КИ не указывается, что человек брал не деньги, а, например, утюг.

Рисковики, андеррайтеры банков изучают вашу КИ и видят, что вы часто обращаетесь в финансовые организации и берете небольшие суммы на малый срок. У них же не сказано, что это рассрочка на товары. Таким образом рисковики думают, что вы занимаете деньги до зарплаты. Именно поэтому вряд ли «потянете» ипотеку. Старайтесь реже брать рассрочки на товары, всегда читайте договор.

Также следует обратить внимание на такие инструменты как реструктуризация долга и кредитные каникулы, которые негативно сказываются на оценке заемщика. Если вы пользовались этими услугами, необходимо их закрыть и начать вносить платежи по старому графику.

Для оформления ипотеки не стоит обращаться сразу в несколько финансовых учреждений. Сейчас есть много ресурсов, где предлагается заполнить форму и разослать заявки по разным банкам. Не стоит этого делать, такие манипуляции приводят к снижению кредитного рейтинга. Из-за массовых заявок человеку и вовсе могут отказать в ипотеке везде.

Если допустить какую-либо ошибку, неправильно заполнить данные, из-за массовой рассылки клиент получит отказ во многих банках. Оформить же следующую заявку на ипотеку можно будет только через месяц.

Пока вы будете ждать, когда оформление заявки на ипотеку вновь станет доступным, недвижимость могут продать, или она подорожает. Если обратиться к брокерам, то это уже 50% того, что вам выдадут кредит. Специалисты знают все условия, процентные ставки, преимущества, недостатки того или иного банка. Они изучат данные клиента, посоветуют в каком финансовом учреждении ему лучше оформить ипотеку.

Когда у заемщика плохая КИ, не стоит унывать. Сейчас многие банки предлагают для таких клиентов услугу под названием «Кредитный доктор». Она нужна для повышения кредитного рейтинга. «Кредитный доктор» может «лечить» заемщика довольно долго, и стоит своих денег. В результате заемщику одобрят ипотеку.

Если у человека плохая КИ, но при этом нет просрочек по выплатам, оформить ипотеку можно под залог другой недвижимости или выбрав вариант на вторичном рынке.

Чтобы обзавестись жильем в поселке или небольшом городке, можно воспользоваться уникальной программой кредитования – сельская ипотека. В конце прошлого года ее немного изменили, обновили. Эксперты рассказали, какие нововведения сейчас доступны.

Условия предоставления сельской ипотеки

Минимальный размер первоначального взноса – не менее 20%. Банки могут вносить изменения, исходя из государственного субсидирования:

• Размер годовой ставки – 0,1-3%.

• Лимит по данной программе кредитования – 6 000 000 рублей (введено ограничение с 2023 года).

• Выдается займ на срок, не превышающий 25 лет.

• Допускается использование материнского капитала.

Оформить сельский ипотечный кредит могут лишь те люди, которые планируют проживать в деревнях, селах, а также в поселках городского типа. Чтобы проверить, можно ли оформить такой кредит, следует обратиться в фин. учреждение в конкретном населенном пункте.

В купленном с помощью этой ипотечной программы жилье человек обязан зарегистрироваться. Этот факт следует документально подтвердить на протяжении 5 лет. Только в этом случае сохраняется дальнейшее субсидирование ипотечной программы.

Сельское ипотечное кредитование осуществляется в тех населенных пунктах, в которых проживает менее 30 тысяч человек. Именно поэтому люди могут приобрести недвижимость в малых городках, поселках, а также сельских поселениях.

Нужно учитывать, что программа на данный момент не работает в городских округах. Она не распространяется на муниципальные образования северной столицы, Москвы и области. Соответствующая информация поступила от Министерства сельского хозяйства. Власти рассматривают эту возможность. Они планируют запустить «пилотную» программу в 5 районах, расположенных на юго-востоке Московской обл.

В прошлом году ввели новый термин «опорный населенный пункт». Такими населенными пунктами называют те, которые расположены на удалении от города. В этих поселках довольно быстро возводят разнообразные объекты инфраструктуры, которые требуются для комфортного проживания. Перечень такого рода населенных пунктов составляется областным руководством.

Какое жилье можно приобрести с помощью сельской ипотеки?

Основной перечень:

• Возведенные и обустроенные дома или же строящиеся объекты у девелоперов.

• Дома с придомовой территорией, продающиеся на вторичном рынке недвижимости. Возраст строения – не более 5 лет.

• Квартиру в малоэтажном доме (готовом либо строящемся), который расположен в опорном населенном пункте, у строительной компании.

• Дома, возведенные в селе или ПТГ по договору подряда.

• Частные дома, возведенные собственными силами. Обязательное условие – применение готовых домокомплектов, изготовленных отечественными компаниями.

На данный момент сельским ипотечным кредитованием можно пользоваться в случае, если человек планирует возводить дом собственными силами. Допускается покупка квартиры в многоэтажном строении (свыше 5 этажей). Теперь каждый человек легко выберет то, что ему идеально подойдет.

Эта программа льготного кредитования может быть использования для покупки коттеджа в поселке. Но перед тем как выбирать подходящий вариант, нужно учесть, что банки предоставляют не более 6 000 000 рублей в рамках этой программы кредитования. В некоторых регионах дом в коттеджных поселках продают по более высокой стоимости. Заблаговременно необходимо уточнить у выбранного фин. учреждения, предоставляются ли займы на приобретение строящегося жилья.

Для удостоверения, что в определенном регионе можно пользоваться этим видом льготного кредитования, следует воспользоваться специально подготовленным сервисом на веб-сайте «Россельхозбанка». С этой целью нужно вводить не только регион, но и выбранный населенный пункт.

Итоги

В нынешнем году введено ограничение на выдачу льготных кредитов одному человеку. Так, если заемщик ранее уже оформлял льготную ипотеку, новый кредит банк не предоставит. Иными словами, воспользоваться льготной ипотечной программой можно лишь раз в жизни.

К примеру, если человек оформлял ИТ-ипотеку, сельскую ему не одобрят. Данный подход распространяется только на те ипотечные кредиты, которые оформляются сейчас. К займам, которые оформлялись до появления декабрьского постановления, это отношение не имеет.

Еще одно важное изменение, которое касается первоначального взноса, – власти приняли решение увеличить его до 20% (ранее 10%).

Численность фин. учреждений, готовых выдать сельскую ипотеку, уменьшилась. В прошлом году люди могли обращаться в шестнадцать организаций. Выдачей сельской ипотеки занимаются только одиннадцать кредитно-финансовых учреждений. В перечень входят «Россельхозбанк», «Сбербанк», «ДОМ.РФ», «Центр-Инвест», ВТБ и «Левобережный». Помимо этого, заявки рассматривают и такие организации как «Дальневосточный банк», РНКБ, «Энергобанк», «Примсоцбанк» и «Кубань Кредит».

Лидирующие позиции в списке занимает именно «Россельхозбанк». Это фин. учреждение предоставляет примерно 75% всех кредитов. По данным банка, свыше 80% людей, которые оформляют сельскую ипотеку, отдают предпочтение загородным домам.

Периодически у организаций заканчиваются средства, которые выделяют на сельскую ипотеку. Именно поэтому некоторые фин. учреждения на время приостанавливают выдачу. Программа сельской ипотеки действует бессрочно.

Международные эксперты считают, что самым привлекательным в инвестиционном плане местом покупки недвижимости считается Таиланд, а именно – остров Пхукет. Но важно понимать, как правильно выбирать объекты.

Только ликвидная недвижимость

Выбирая объект недвижимость, ориентироваться необходимо на прибыль от аренды, а также его капитализацию (это нужно, если в дальнейшем планируется перепродажа). К примеру, когда жилье приобретается на этапе котлована, после введения сооружения в эксплуатацию цена увеличится примерно на 40%. Помимо этого, стоимость объектов увеличивается в случае, если они расположены на ликвидных локациях. При неправильном подходе можно вложить средства в ту квартиру, которую реализовать будет сложнее.

Особенности расчета доходности от вложенных средств

10% годовых, реализация за 50% от реальности стоимости:

• доход за 12 месяцев – 10%;

• прибыль за 10 лет – 100%;

• реализация за 50% от цены: -50%;

• итоговая прибыль: 100% — 50% = 50%.

7% годовых, реализация на 50% дороже:

• доход за 12 месяцев – 7%;

• прибыль за 10 лет – 70%;

• реализация с приростом в 50%: +50%;

• итоговая прибыль: 70% + 50% = 120%.

Второй вариант более привлекателен, поскольку позволяет получить более значимую прибыль. Но такое возможно, если объект продается дороже.

Чтобы рассчитывать на более высокий доход, следует выбирать ликвидные объекты, а также оценивать основные условия приобретения. Только так можно снизить вероятность возникновения проблем в процессе продажи объекта. Если инвестировать накопления в ликвидные объекты недвижимости, никаких сложностей во время продажи в дальнейшем не будет.

От чего зависит стоимость?

Ключевые факторы:

• Месторасположение. Объекты недвижимости, расположенные рядом с береговой линией или достопримечательностями, выгоднее приобретать. Обязательно нужно обращать внимание на инфраструктуру, наличие качественной автомобильной дороги. Если выбран район, который привлекателен для туристов, в дальнейшем жилье можно предоставлять в аренду по выгодной цене.

• Вид из окна. Насколько бы привлекательной не была локация, плохой вид из окна, например, на стройку или стену соседнего здания, сразу же повлияет на потенциальную прибыль от сдачи в аренду. Гораздо охотнее приобретают или арендуют то жилье, из окон которого видно море, интересные объекты инфраструктуры, горы.

• Качество объекта. Если в жилье отсутствует ремонт или объект построен плохо, все это может стать причиной появления дополнительных проблем. Например, потребуются дополнительные средства на ремонт. Если же застройка некачественная, выгодно в дальнейшем ее продать не получится.

• Стоимость. Начальная цена должна быть привлекательной. При чрезмерно высоких инвестициях сложно получить хорошую прибыль.

Использование схемы гарантированного возврата вложенных средств

Суть этой инвестиционной модели заключается в том, что человек приобретает объект недвижимости, передает его специальной компании в управление. Он в дальнейшем получает определенную прибыль от аренды. Средний доход – около 10% в год относительно прописанной в контракте стоимости жилья.

Но перед тем как воспользоваться подобными программами, следует их детально изучить. Обязательно нужно обращать внимание на финансовую стабильность выбранной для сотрудничества управляющей компании. Не менее важно изучать условия сотрудничества.

Причины популярности подобных программ:

• Человек получает стабильную прибыль. На нее не влияет ни спрос на аренду, ни какие-либо изменения в условиях рынка.

• Сотрудники управляющей компании занимаются обслуживанием, маркетингом, уборкой и другими мероприятиями. Собственнику эти задачи выполнять не нужно.

• Если для сотрудничества выбран проверенный отельный бренд, можно получить привлекательный для потенциальных инвесторов и туристов объект.

Собственники комплексов, отдающие предпочтение такой программе, получают прибыль даже в случае, если заполняемость минимальная. Данный вариант особо выгодно использовать на начальном этапе (в первые несколько лет). Ведь требуется некоторое время, чтобы привлечь постоянных клиентов.

Rental Pool – эффективная программа

В программу Rental Pool, как правило, переходят после того, как заканчивается гарантированный период. В этом случае считается общая прибыль от предоставления объектов недвижимости, собственники которых участвуют в этой программе, в аренду. Ее распределяют между «пулом». При установлении, какой доход получает тот или иной участник программы Rental Pool, во внимание принимается количество вложенных средств.

Прибыль собственников увеличивается, если осуществляется комплексное управление, а также высококачественное обслуживание. Она может быть выше, чем доход в гарантированный период.

Доход снижается, если управление некачественное, неэффективное. Именно поэтому здесь важно правильно все рассчитывать.

Прибыль от программы Rental Pool получают несколькими способами. Отличаются они тем, на каком этапе осуществляется разделение вычета между собственниками недвижимости и отелем:

• Profit Share. Из общего дохода, получаемого от всех входящих в «пул» квартир, руководство отеля вычитает те затраты, которые «уходят» на управление, рекламу. Из оставшейся суммы отель забирает себе от 20 до 30%. Остальная сумма разделяется между всеми участниками «пула».

• Revenue Share. В этом случае из общего дохода вычитаются затраты на рекламу, управление. После этого для каждого собственника рассчитывается прибыль из оставшегося дохода. Для этого учитывается размер доли.

Чтобы проще было разобраться во всем, следует обратить внимание на пример.

Условия: квартира площадью в 35 кв. мю, стоимость объекта – около 3 500 000 бат.

За первые пять лет можно получить такой гарантированный доход:

• Ежегодный гарантированный доход – 238 000 бат (за все пять лет 1,19 миллиона бат).

• Размер подоходного налога – 3% каждый год (7 140 бат). За установленный срок 35,7 тысячи бат.

• Каждый год на обслуживание придомовой территории уходит около 24 800 бат. За пять лет нужно заплатить 124 000 бат.

• Ежегодно чистый доход – 206 000 бат (за 5 лет 1,03 миллиона бат).

Прибыль от пятилетней программы Rental Pool:

• Суточная арендная ставка – 3 000 бат.

• Минимальный показатель заполняемости в течение года – 60% (221 день).

• Gross revenue – около 663 000 бат за год.

• Доля отеля – примерно 265 200 за год.

• Годовая доля владельца – 397 800 бат.

• Величина подоходного налога – 11 900 бат.

• За обслуживание придомовой территории нужно оплачивать каждый год 24 800 бат.

• Чистый фактический доход в год – около 361 000 бат.

Прибыль за 10 лет при использовании двух программ:

• Доход от аренды – 2 835 230 бат.

• Капитализация за десять лет – 60%.

• Общий доход (учитываются и вложенные средства) – 4 650 830 бат.

Заключение

Общий доход за десять лет в случае, если комбинируется несколько программ, довольно большой. Не менее привлекательна и капитализация. Перед тем как принять окончательное решение, нужно учитывать и все возможные риски. Ведь условия на рынке недвижимости Таиланда периодически меняются.

Самые крупные российские банки ввели комиссию для девелоперов, чьи клиенты используют льготные ипотечные программы для покупки жилья. Строительным компаниям необходимо самостоятельно добавлять 7,5-11,5% относительно общей стоимости кредита. Чем это чревато? Поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.

Управляющий директор риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Р. Сырцов:

Мне кажется, что первичные объекты подорожают примерно на 50% от установленного размера комиссии. Это необходимо для того, чтобы застройщики смогли нивелировать уменьшение чистой прибыли. Но увеличится стоимость только тех первичных объектов, которые покупаются в ипотеку от фин. учреждений, устанавливающих дополнительные комиссии для застройщиков. Постепенное сворачивание существующей льготной ипотечной программы вынудит строительные компании, которые возводят жилье бизнес- и комфорт-класса, делать существенные скидки.

Стоимость вторичных объектов сильно не изменится. Ведь льготные ипотечные программы с господдержкой могут использоваться только при покупке первичного жилья. Из-за того, что банки увеличили ипотечные ставки и размер первоначального взноса, «вторичка» продолжит дешеветь. Но происходить это будет медленно, поскольку собственники неохотно делают скидки.

Каждую неделю собственники снижают стоимость своих квартир примерно на 100 000 рублей. К концу этого года вторичное жилье подешевеет примерно на 15%. Цены на такое жилье начнет расти лишь после того, как ЦБ снизит ключевую ставку.

На данный момент на вторичном рынке объем ипотечных сделок составляет всего 10% (ранее – около 70%). На первичном рынке подобного не будет. Несомненно, показатель уменьшится с 75% до 50%. Все потому, что адресные государственные программы закрывать пока не планируют. Люди смогут оформить ИТ-ипотеку или же семейный ипотечный кредит. Помимо этого, большинство застройщиков, скорее всего, будут запускать интересные предложения. Например, возможно субсидирование ипотеки в течение определенного периода. Это позволит клиентам минимизировать переплаты.

Что позволит рынку недвижимости выжить?

Сейчас рынок недвижимости переживает не лучшие времена, но и патовой ситуацию называть не следует. Так, в течение прошлого года люди зарегистрировали максимальное количество ДДУ. Из-за того, что правительство планирует закрыть программу льготной ипотеки с господдержкой, покупательская активность немного снизится. Застройщики, заинтересованные в притоке клиентов, скорее всего, введут дисконты или предоставят возможность покупки новостройки в рассрочку.

Управляющий партнер Prime Life Development (жилой комплекс «1-й Нагатинский») Д. Коноваленко:

Существенных изменений в ценовой политике застройщиков, скорее всего, не будет. Девелоперы приложат все усилия, чтобы стабилизировать ситуацию. Спровоцировать подорожание новостроек могут лишь более глобальные изменения: себестоимость строительства сильно повысится, изменится курс валют, возникнет серьезный дефицит рабочей силы.

В нынешнем году сбалансируются цены на новостройки и вторичные объекты недвижимости. Но первичное жилье будет более популярным, поскольку продолжают действовать адресные льготные программы. Помимо этого, новые здания выделяются более высоким уровнем качества.

Пиковые показатели 2023 года, скорее всего, повторить не получится. Действующие ипотечные программы для семей и для IT-специалистов станут своеобразным драйвером. Помимо этого, крупные застройщики и банки продолжат подготавливать и внедрять меры, которые помогут сохранить привлекательность льготных программ.

Генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY М. Ахметшин:

Из-за того, что банки ввели для застройщиков комиссию, стоимость первичных объектов увеличится примерно на 20-30%. По итогу вырастет и стоимость льготной ипотеки. Заемщикам нужно будет переплачивать от 1% до 1,5%.

Помимо этого, девелоперы постепенно начнут увеличивать стоимость новостроек. Ведь затраты на логистику и приобретение строительных материалов постепенно растут. Популярность льготной программы кредитования с господдержкой не снизится. По некоторым прогнозам, в феврале-марте спрос может увеличиться.

После февраля стоимость новостроек начнет постепенно увеличиваться

Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке на территории Москвы в скором времени увеличится до 16-20 000 000 рублей.

В течение 3-4 месяцев начнут расти цены на вторичное жилье

Вторичные объекты недвижимости заинтересуют тех людей, которые не могут воспользоваться ни одной из льготных ипотечных программ.

Насколько сильно снизится спрос на ипотечные кредиты?

Стоит принять во внимание: сейчас более выгодно приобретать квартиру без оформления кредита, поскольку экономия составляет 8% и более. Именно поэтому постепенно привлекательность ипотеки будет снижаться. Если в этом году Центробанк вновь поднимет ключевую ставку, ипотечные кредиты вновь подорожают. Из-за этого спрос на них снизится примерно на 15-20%.

Если падение спроса не будет чрезмерно серьезным, оно принесет небольшую пользу. Сейчас население активно оформляет ипотечные кредиты, что в скором времени может привести к росту инфляции.

Как рынок недвижимости будет выживать?

Желание улучшить свои жилищные условия у населения не пропадет. При этом часть инвесторов покинут рынок недвижимости, выберут иные способы получения прибыли. Застройщики продолжат периодически проводить акции, устанавливать скидки. Это сильно не повлияет на рынок недвижимости.

Представитель «Мегалит – Охта Групп», руководитель проектов в компании «Охта Групп» Д. Казберов:

Введенные банками на льготное ипотечное кредитование ограничения не спровоцируют серьезные изменения. Часть девелоперов и покупателей на время прекратят что-либо делать. Они подождут, пока ситуация изменится.

Несомненно, спрос на некоторое время снизится. Но ожидать, что застройщики начнут активно снижать цены или же делать серьезные скидки, не следует. Ведь возможности девелоперов в этом случае ограничены.

На данный момент приобретать первичные объекты, пользуясь стандартными ипотечными программами, не очень выгодно. Ведь ставки по ним практически не отличаются от ставок, действующих для вторичных объектов.

Руководитель департамента строительных работ УК ZEPPELIN, Р. Гюльмисарян:

По некоторым данным стоимость 1 кв. м., скорее всего, увеличится (прирост – от 15 000 до 25 000 рублей). Некоторые эксперты считают, что стоимость первичных объектов недвижимости возрастет для тех потребителей, которые решатся на оформление ипотечного кредита с господдержкой. Из-за этого и все остальные объекты начнут дорожать. Аналогичная ситуация была и в прошлом году. Так, за последние несколько лет буфер дохода у девелоперов достиг показателей в 20-25%.

В ближайшие полгода популярность льготного ипотечного кредитования снизится в 2 раза. Девелоперы, чтобы получить более существенную прибыль, в 2023 году ввели в эксплуатацию огромное количество новостроек (общая площадь около 1 000 000 кв. м.). Сейчас у застройщиков в наличии большой объем нереализованного жилья (на 8-9 месяцев активных продаж). Это позволит оценить покупательскую динамику, принять правильное решение.

В течение 2023 г. условия для всех участников рынка недвижимости периодически менялись. В конце года ЦБ приняло решение об очередном повышении ключевой ставки, а правительство РФ ужесточило условия выдачи льготного ипотечного кредита. Как в таких условиях действовали различные агентства недвижимости? Уточнили у экспертов.

Основатель агентства недвижимости Gordashnikova land Е. Гордашникова:

Наше агентство начало работать в 2021. Подводя итоги, можно сделать вывод, что для организации наиболее удачным стал 2023 год.

Основная специализация – работа с теми людьми, которые приобретают объекты недвижимости для инвестиций. Доля таких сделок составляет около 60% из общего объема. Остальные 40% клиентов покупают недвижимость для личного пользования. Из-за этого большинство наших клиентов приобретали недвижимость в черте города: покупка новостроек – 80%, вторичных объектов 10% и апартаментов – 10%.

Довольно много сделок оформлено в сфере загородной недвижимости. Мы зарегистрировали более 100 соглашений, связанных с реализацией участков земли при оформлении подряда. Но вот объемы проданных объектов коммерческой недвижимости относительно небольшие.

Для нашего агентства этот год стал одним из наиболее удачных. Хотелось бы, чтобы и будущий был таким же. Из-за того, что в скором времени перестанет действовать льготная ипотечная программа кредитования, постепенно начнет меняться и рынок недвижимости. Но, мне кажется, что на работу нашего агентства это сильно не повлияет. Нам уже удалось оформить немало эксклюзивных договоров с девелоперами. С их помощью мы нивелируем все последствия, которые, скорее всего, возникнут на рынке недвижимости.

Вероятно, продолжится рост сегмента загородных объектов. Из-за этого в скором времени появятся новые программы, ориентированные на активную поддержку этой отрасли. Наше агентство продолжит работу с такими объектами. Хотелось бы увеличить и численность сделок, связанных с коммерческой недвижимостью. Я предполагаю, что в скором времени многие инвесторы обратят на нее внимание.

Эксперт по недвижимости агентства «Этажи» Москва Ярослав Кисляков:

В этом году у нас прибавилось клиентов. Все это потому, что мы постоянно работали, не останавливались.

Общаясь с клиентами, понимаешь, как решить поставленные ими задачи. За этот год я минимизировал затраты, необходимые для риелторской деятельности, а также нашел помощника. К сожалению, не получилось по одному из каналов лидогенерации настроить еще один поток. Уже подготовил план, который позволит запустить его в следующем году.

Возникали ли сложности с выполнением подготовленного плана продаж? Для себя я сформировал программу и ее придерживался. Насколько изменилась работа в течение 2023 года? Старался более активно взаимодействовать с потребителями услуг. С теми клиентами, которые долгое время оставались неактивными, прекращал сотрудничество. Такой подход положительно повлиял на результат.

Директор и основатель Центра недвижимости M.Estate в Санкт-Петербурге Я. Вирченко:

Наш центр начал работать летом 2023 года. Поскольку ранее активно сотрудничали с девелоперами, проще было начинать. Сразу же решили, на чем стоит акцентировать внимание.

Сложности возникли в самом начале, когда собиралась команда. Ведь в нее должны были входить лишь те люди, которые обладали схожими ценностями. После того как собралась команда, сразу же начали работу.

Мы старались ежемесячно увеличивать объем сделок в 2 раза. К декабрю он вырос в три раза, хотя месяц еще не закончился. Все потому, что мы изначально выбрали правильную стратегию.

Люди, которые с нами сотрудничали, остались довольны работой. Ведь мы не только продаем жилье. Нередко оказываем активную помощь, если возникают какие-то сложные моменты. В будущем году хотим прорабатывать и другие направления, чтобы иметь решение под каждый запрос, поступающий от клиентов.

Совладелец агентства WELLSIDE Недвижимость А. Седов:

Нашему агентству в 2023 году пришлось решать некоторые проблемы, вносить коррективы. В перечень основных факторов, влияющих на работу, вошли такие как действия в Украине, увеличение ключевой ставки (теперь 16%), запрет на использование некоторых соц. сетей для рекламы, колебание валютного курса. Все это в определенной степени повлияло на рынок недвижимости. Например, в начале года поток лидов существенно сократился.

Хотя сложности и были, смогли постепенно адаптироваться ко всем изменениям. При этом наш подход не только к рекламе, но и к продажам стал совершенно другим, более эффективным и результативным. Особый упор мы делали на внедрение разнообразных стратегий PR-маркетинга. Помимо этого, запустили и реферальную партнерскую программу. Все это позволило нам увеличить численность клиентов, улучшить позиции.

В 2023 году возникали некоторые сложности, которые препятствовали закрытию плана по продажам. Но мы проявили гибкость, довольно быстро адаптировались. Это все и позволило нам справиться с возникшими трудностями. Сотрудники прикладывали все усилия, чтобы быстро решать поставленные задачи.

В этом году наше агентство признали на профессиональном уровне. Организация участвовала в международной премии PROESTATE & TOBY AWARDS 2023. В Международном конкурсе CREDO-2023 нас номинировали в такой категории как «Лучшая брокерская компания на рынке элитной недвижимости Москвы и Московской области». Это в очередной раз подтверждает, что мы занимаем хорошую позицию на рынке недвижимости, нашу работу по достоинству оценивают.

Активное взаимодействие с клиентами положительно повлияло на уровень нашего профессионализма. Мы научились справляться с довольно сложными задачами.

Партнер агентства недвижимости «Макромир» в Питере Д. Гизатов:

В нынешнем году АН побило собственный рекорд по численности сделок, связанных с покупкой разнообразных объектов за наличные. Клиенты, которые обращались в агентство, приобретали жилье для личного пользования или предоставления в аренду, паркинги, участки земли, прочее. Доля сделок с использованием ипотеки уменьшилась до 20%.

Если сравнить с показателями прошлого года, уменьшилось количество покупателей из регионов (на 80%). После того как ключевая ставка Центробанком была увеличена до 15%, люди практически перестали интересоваться вторичными объектами. Те клиенты, которые уже получили одобрение от банка, постарались закрыть потребности до конца 2023 года.

Люди продолжат покупать вторичные объекты. Для этого они будут использовать около 80% собственных средств и лишь 20% кредитных. Развитие рынка недвижимости не прекратится, поскольку потребители вступают в отношения и рожают детей, им необходимо улучшать жилищные условия, менять место жительства.

Для нашего агентства этот год не был плохим. В будущем планирую акцентировать внимание на вторичном рынке, поскольку здесь сейчас практически нет конкуренции.

Правительство РФ приняло решение об увеличении первоначального взноса до 30% по льготной ипотеке с господдержкой, снижении лимита до 6 000 000 рублей. Это правило начало действовать с 23.12.2023 года. Теперь приобрести жилье в новостройке значительно сложнее. Как это нововведение повлияет на рынок недвижимости, поинтересовались у экспертов.

Директор по производству IT-платформы бронирования новостроек «Нмаркет.ПРО» А. Чиркова:

Подобные изменения не были сюрпризом. Ведь Центробанк в течение последних несколько месяцев постепенно повышал ключевую ставку. Хотелось бы, чтобы подобные «сюрпризы» преподнесли уже после новогодних праздников, но произошло все именно так.

Первый взнос увеличили до 30%, а максимальную сумму кредита уменьшили лишь для льготной ипотеки. Из-за этого более востребованными становятся адресные программы. Например, стремительно увеличивается популярность семейной ипотеки. В некоторых регионах ее доля достигает 50% относительно общего объема выдачи.

«Практически сразу после этого «Сбербанк» объявил о том, что теперь выдача ипотечного кредита по всем государственным программам (семейная, ИТ и даже дальневосточная) будет осуществляться лишь при субсидировании со стороны девелопера. Размер комиссии – от 7,5 до 11,5%», – отметил эксперт.

Всегда предполагал, что государство и «Сбербанк» тесно сотрудничают, оказывают друг другу поддержку. Кстати, до сих пор есть немало людей, которые думают, что «Сбер» – это государственное фин. учреждение. Именно поэтому такие действия со стороны банка стали для многих неожиданностью.

Из-за этого нововведения пострадали не только девелоперы, но и покупатели. Для банка же ипотека с господдержкой – невыгодный с коммерческой точки зрения продукт. Как дальше будет развиваться ситуация, сложно сказать. Другие крупные фин. учреждения пока окончательное решение не приняли. Девелоперы до сих пор приходят в себя.

«Из-за того, что застройщики обязаны платить банку комиссию, стоимость жилья постепенно увеличивается. Именно поэтому пострадает, в первую очередь, покупатель», – добавил эксперт.

Руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский С. Макаров:

Ввиду изменения условий выдачи ипотеки с господдержкой численность людей, способных приобрести жилье в новостройке, начнет постепенно сокращаться. По итогу в крупных городах, например, в Питере и Москве, где стоимость объектов недвижимости довольно высокая, скорее всего, спрос существенно снизится. Девелоперы, которые заинтересованы в притоке клиентов, будут искать выходы из сложившейся ситуации.

Многие строительные компании займутся возведением многоэтажных домов с квартирами эконом-класса или жильем меньшей площади. Некоторые застройщики постараются привлечь тех клиентов, которые смогут вносить 30-процентный первоначальный взнос. В период адаптации к новым условиям льготного ипотечного кредитования начнется активная перестройка рынка недвижимости.

«Может быть, девелоперы займутся строительством более доступных жилых комплексов», – отметил специалист.

Как изменится рынок недвижимости РФ в нынешних условиях?

• Спрос на новостройки снизится примерно на 30-50%. От покупки откажутся те люди, для которых нынешние условия льготного кредитования неприемлемы.

• Еще какое-то время цены останутся прежними. Как только численность клиентов существенно уменьшится, начнется корректировка стоимости жилья. Некоторые девелоперы введут локальные скидки.

• Из-за сокращения кредитного лимита и увеличения первоначального взноса многие люди откажутся от ранее запланированных покупок в пользу бюджетных вариантов.

Существенно снизится спрос на квартиры большей площади: комфорт- и бизнес-класса. Из-за этого банки, возможно, приступят к разработке новых ипотечных программ, которые простимулируют покупателей в этом сегменте.

Вероятность застоя на вторичном рынке недвижимости постепенно повышается. Ведь сейчас ипотечная ставка для таких объектов достигает 17-20%. О том, что сделки вовсе не будут проводиться, речь не идет. Частично спрос сохранится за счет инвесторов, которые постараются всеми способами приумножить свои накопления, вкладывая их в жилье.

Изменения, внесенные в программу льготного кредитования, а также чрезмерно высокая ключевая ставка, могут сильно повлиять на ситуацию в целом. Объем сделок сократится не только на первичном, но и вторичном рынке.

Стоимость ликвидных объектов, скорее всего, существенно не изменится. Но на недвижимость, относящуюся к категории «масс-маркет», девелоперы будут вынуждены предоставлять определенные скидки. Это обусловлено тем, что им необходимо регулярно вносить платежи в рамках проектного финансирования.

Директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» И. Андриевская:

Принятое властями РФ решение в некоторой степени повлияло на состояние рынка недвижимости. Но о критической ситуации пока рано говорить, поскольку льготная ипотечная программа продолжает действовать. Тех условий, на которых люди могли приобрести вторичное жилье ранее, уже не будет.

Ввиду того, что Центробанк повысил ключевую ставку до 16%, вырос и диапазон заградительных величин (от 18 до 20%). Именно поэтому единственное, что выгодно сейчас заемщикам, – льготное кредитование.

У ранее популярной среди населения программы появились существенные недостатки, из-за которых многие попросту отказались от ее использования. Например, с помощью льготной ипотеки с господдержкой сейчас невозможно купить недвижимость не только в Питере или Москве, но и во многих других городах. Ведь лимит снижен в 2 раза, сейчас составляет 6 000 000 рублей. И даже в случае если человек внесет первый взнос в размере 30%, то оставшейся суммы будет недостаточно. Ведь стоимость объектов недвижимости в крупных городах превышает 10-12 миллионов рублей.

По данным «Домклик», в ноябре 2023 года в столице этой программой воспользовались 31,5% клиентов, в Питере 35,5%, а вот в Краснодарском крае – около 33,6%. Из-за нововведения, скорее всего, спрос существенно снизится.

«Уже в начале 2024 года, нам кажется, объем выдачи сократится примерно в 4 раза. Люди, которые пока не накопили на первоначальный взнос, на время отложат сделки. Накопившие на оплату ПВ постараются оформить несколько кредитов, чтобы получить нужную сумму», – добавил эксперт.

Сейчас во всех регионах можно получить не более 6 000 000 рублей в рамках льготной программы с господдержкой. Ранее власти предоставляли возможность оформления еще одного кредита (рыночного или льготного) для накопления требуемого для покупки жилья количества средств. Но и в тот период действовали определенные ограничения. Так, в Москве и области максимальная сумма не превышала 30 000 000 рублей, а во всех остальных регионах – не более 15 000 000 рублей. Сейчас непонятно, доступна ли комбинированная ипотека или нет. Никаких разъяснений власти пока не давали.

Остальные госпрограммы не корректировали. Именно поэтому те пары, у которых есть дети, поспешат оформить семейную ипотеку. В ближайшие 6 месяцев эта программа будет основной. Воспользоваться таким предложением смогут лишь те семьи, у которых есть двое детей, не достигших совершеннолетия, или один ребенок, рожденный с 01.01.2019 года по 31.12.2023 года.

Но в постановлении № 2166 (начало действовать с 15.12.23 года) отсутствует пункт, касающийся семейных пар, у которых ребенок родился в 2024 году. Получается, что программа действует до сих пор, а некоторые категории граждан воспользоваться ею не могут. Сейчас ожидают от Минфина разъяснений по этому поводу.

Некоторые семейные заемщики надеются на то, что все действующие льготы продлят. Ведь подобное пожелание поступило от Президента РФ.

Многие ждут, что в течение 5-6 месяцев стоимость жилья начнет постепенно снижаться из-за нововведений в льготную ипотеку и очередного повышения ключевой ставки. Произойдет это лишь на вторичном рынке недвижимости, где процентная ставка достигает 20%. В таких условиях цены немного уменьшаться. Продавцам, которые заинтересованы в реализации объектов недвижимости, придется предоставлять скидки. Только так можно стимулировать покупателей.

Из-за роста инфляции новостройки особо дешеветь не будут. В 2024 году цены на первичном рынке стабилизируются, а колебания не превысят несколько процентов. Девелоперы, в свою очередь, используют различные подходы, например, трейд-ин или же траншевую ипотеку. Это позволяет сохранить объем сделок на прежнем уровне.

Спрос на льготные программы кредитования в 2024 году достигнет показателя в 90%. Ведь многие попытаются улучшить условия проживания, пока ипотека с господдержкой под 8% предоставляется. По данным, предоставленным Центробанком, в ноябре прошлого года объем выдачи составил 80%.

Стоит вспомнить, что пока существенно не повысили ключевую ставку люди более активно приобретали вторичные объекты.

Президент девелоперской компании G3 GROUP О. Гулеватый:

Многие считают, что внесенные в льготные программы изменения спровоцируют сокращение объемов продаж примерно на 30%. Но я бы не был столь категоричен. Несомненно, в течение длительного времени льготная ипотека являлась активатором продаж. Большинство людей приобретали жилье в новостройках, пользуясь ипотекой с господдержкой. Как теперь будет, спрогнозировать достаточно сложно.

Мне кажется, что произойдет следующее:

• Постепенно девелоперы, банки и потенциальные заемщики адаптируются к новым условиям;

• Власти совместно с фин. учреждениям протестируют комбинированную ипотеку (для увеличения кредитного лимита до нужной суммы) и примут окончательное решение.

«В общей структуре продаж сделки, проводимые на вторичном рынке недвижимости, займут около 60%», – рассказал эксперт.

В зависимости от того, что будет происходить, возможно несколько вариантов:

• появление более адресных льготных ипотечных программ;

• увеличение желающих купить вторичное жилье.

Как в ближайшие полгода изменятся спрос, предложения и цены?

В третьем квартале 2023 года прослеживался наиболее высокий спрос. Постепенно он снизится до того уровня, который был в начале года. Из-за роста ипотечных ставок и предполагаемого закрытия кредитной программы с господдержкой постепенно замедлится рост цен.

Льготная ипотека под 8% действует лишь до 01.07.2024 года. От Центробанка ни раз поступало заявление о том, что продлевать ее не планируют. Именно поэтому в течение первого полугодия покупатели активно будут пользоваться этой программой кредитования.

В скором времени «регулятор» планирует разработать и внедрить несколько новых стандартов для ипотечных продуктов. Это необходимо для минимизации вероятности использования недобросовестных схем в процессе оформления льготного кредита на жилье. По тем данным, которые периодически появляются в сети, ЦБ планирует ужесточить условия получения ипотечных программ и ввести более тщательную проверку заемщиков. Из-за этого на рынке жилой недвижимости объем сделок постепенно уменьшится.

Основное влияние на ценообразование на первичном рынке оказывает финансовая модель разработанного проекта. Ее утверждает банк в рамках проектного финансирования, вносит в соглашение. Девелопер не может просто так взять и изменить стоимость 1 кв. м.

«Не следует ожидать существенного снижения или увеличения стоимости новостроек. Если колебания и будут, то незначительные», – отметил эксперт.

Основатель бюро Stankevich.Design и архитектурного бренда DOMKO, архитектор-девелопер С. Станкевич

Согласно прогнозам, подготовленным нашим аналитическим отделом, в течение 2024 года интерес к жилым комплексам продолжит снижаться. Решающую роль в этом сыграют внесенные Центробанком изменения в условия льготного кредитования с господдержкой, чрезмерно большой объем первичной недвижимости.

По данным «Дом.РФ», на 01.11.2023 года российские девелоперы запустили новые проекты, общая площадь которых составляет 10 миллионов квадратных метров. Сюда входят объекты, введенные в эксплуатацию, а также те, по которым продажи еще не запускались.

Из-за стремительного повышения спроса на первичные объекты может возникнуть перегрев рынка. Уже сейчас в некоторых локациях разница в цене на новостройки и на «вторичку» превышает 29%. Потребность в ужесточении условий выдачи льготной ипотеки прослеживалась давно. Ведь около 80% граждан покупателей жилой недвижимости в многоквартирных домах пользуются разнообразными кредитными программами.

Что касается сегмента индивидуального жилищного строительства, то здесь ситуация иная. По данным «Дом.РФ», только 15% покупателей используют ипотеку для приобретения домов.

В последнее время многие застройщики проявляют интерес к загородной недвижимости. Они уже разрабатывают новые проекты, выбирают подходящие локации. Основная причина заключается в том, что власти РФ планируют более активно поддерживать сегмент ИЖС.

Из-за изменений, внесенных в условия ипотечного кредитования (ПВ – 30%, увеличение ежемесячного платежа), у простых людей остается все меньше свободных средств, которые бы они могли потратить на ремонт. Именно поэтому все больше людей обращает внимание на загородные дома с отделкой под ключ.

Численность потенциальных инвесторов среди физических лиц, готовых вкладывать в ИЖС, постепенно сокращается из-за увеличения размера первоначального взноса и ужесточения условий кредитования. Все это способствует снижению рентабельности того или иного объекта.

Размер ставки по ипотечному кредитованию на вторичную недвижимость сегодня составляет 17%. В связи с этим покупателей заинтересовала возможность получить жилье в ипотеку по сниженному проценту. Новый владелец недвижимости имеет возможность сохранить низкий прошлогодний процент по кредиту, наравне с этим приобрести «вторичку». Расскажем детально, как можно оформить выгодную сделку.

В чем суть новой ипотечной программы?

«Действительно, существует способ перевести ипотечную задолженность по старому проценту на другого собственника. Схема, на самом деле, работает, а при сегодняшнем положении вещей на рынке недвижимости эта программа стала весьма привлекательная для покупателя долга», – утверждает Юлия Маркина, специалист, работающий в агентстве недвижимости «Городской риэлторский центр».

Но не стоит скрывать тот факт, что в новой ипотечной программе немало тонкостей, нюансов. Первое и самое главное – данный вид услуги готов предложить клиентам один единственный банк. Это «Сбер». Воспользоваться возможностью сохранению процентной ставки можно в случае, если ипотека была оформлена только в этой банковской организации. Хозяин жилья оставляет заявку на нового собственника в личном кабинете, перейдя на сервис «Домклик».

Важно! Услуга не будет действовать, если недвижимость приобретена по программе льготного ипотечного кредитования. Это обидно, но до 2022 года ставки на покупку жилья были очень выгодными. Если получится отыскать квартиру, взятую в ипотеку и приобретенную минимум два года назад, процентная ставка останется привлекательной.

«Сохраняются все опции по кредиту, взятому для покупки недвижимости. Помимо возможности воспользоваться низкой процентной ставкой, сохраняется и период, на который выдана ипотека, а также размер взносов, выплачиваемых каждый месяц. При этом клиент по желанию сможет увеличить первоначальный взнос. Это значит, что у него получится значительно уменьшить сумму долга, величину ежемесячных выплат», – утверждает ипотечный брокер Юлия Маркина.

Услуга по сохранению ипотечной ставки распространяется исключительно на «вторичку». Недвижимость должна быть зарегистрирована как собственность. Хозяин кредита не может иметь никаких просрочек по выплатам.

Какие понадобятся документы для участия в программе?

Покупателю, помимо подтверждающей доход справки, понадобится пакет документов:

• полностью заполненная анкета, она и будет заявлением;

• государственный документ, удостоверяющий личность (попросту паспорт);

• форма справки о доходах (она называется 2-НДФЛ);

• копия персонального документа, содержащего записи о трудоустройстве (понадобится заверенная ксерокопия трудовой книги).

Помимо этого, необходимо предоставить документ, подтверждающий страховку жилья и жизни кредитуемого лица.

Стоимость услуги

За оформление услуги банковская организация попросит комиссию в размере 1% относительно переходящей задолженности. Сумма не должна быть менее 12000, но и не более 30000.

«Предположим, размер кредитного обязательства составляет один миллион рублей. Заемщик будет вынужден заплатить 12000. Если размер задолженности равен двум миллионам рублей, комиссия банку составит 20000», – рассказывает Андрей Иванов, директор АН «Этажи».

«Выкупить действующую ставку по ипотеке сможет только трудоустроенный заемщик. Помимо этого, перевести на себя разрешается исключительно остаток суммы задолженности. Все средства свыше придется заплатить наличными», – внес ясность Андрей Иванов.

Как утверждает Ольга Сереженькина, глава сервиса по бронированию недвижимости «Нмаркет. ПРО», подобные сделки успешно реализуются в Питере и других городах страны.

Не так давно вышел новый закон касательно рекламы, размещаемой на всевозможных интернет-площадках: изменился порядок ее размещения на различных онлайн-площадках и в социальных сетях. Застройщикам, агентствам, риелторам пришлось немного «креативить», менять методы работы для продвижения своего продукта. В данной статье описано несколько кейсов со стороны участников рынка недвижимости.

Евгений Волошин. Руководитель агентства AGM:

Изменения в законе нас сильно заделали. Особенно затруднилась работа агентства в социальных сетях. Что касается ВК, то адаптироваться с ним было проще, площадка самостоятельно делает маркировку объявлений. Трудности с этой социальной сетью возникли только из-за увеличения работы по заполнению юр. информации для каждого клиента.

Что касается Телеграмма, здесь дела обстоят сложнее. Агентству пришлось корректировать регламент взаимодействия, запускать чек-лист креативов. Рекламу компания размещает через специальную биржу Telega. In, иные подобные работают аналогично. Чтобы маркировать все свои объявления, под каждое из них нужно создавать свой отдельный личный кабинет, вписывать туда всю юридическую информацию. Получается теперь для размещения рекламы нужно гораздо больше времени, чем раньше.

Телеграмм создает токены самостоятельно, однако он не маркирует рекламу. Именно поэтому не несет ответственности. Этой работой занимаются наши сотрудники, что забирает у них до 10% времени.

Раньше модерация поста осуществлялась моментально, теперь нужно дополнительно уделить до 5 минут. Также трудности возникли из-за того, что до закона рекламу допускалось размещать из общего кабинета, счет был один. Теперь нужно вносить сумму под каждого клиента в размере 20 000 рублей без НДС.

То есть сейчас нельзя тратить на продвижение менее минимальной суммы взноса. Раньше цена услуг была прозрачнее – агентство знало, сколько что стоит. Сейчас указывается полная цена с комиссией площадки, которая стала на порядок выше.

Теперь мы не репостим публикации. Ведь чтобы сделать маркировку рекламы, нужно писать дополнительный комментарий. По закону это запрещено, так как получится 2 разных сообщения. Согласно наблюдением аналитиков, после внедрения маркировки на площадке существенно уменьшилось количество каналов с недвижимостью: примерно на треть. Возможно, это изменится в ближайшее время, ведь теперь бирже требуется перезаключать договоры с владельцами каналов, которые ранее были физлицами.

Если размещать объявления не через биржу, агентство выбирает лишь безопасные каналы, которые могут выставить счет, составить акт и договор. Маркировку организация выполняет самостоятельно.

Согласно новому закону, застройщики и банки обязаны писать всю информацию по кредитным соглашениям. Нужно указывать стоимость ипотеки «от» и «до», причем информация эта должна быть до сообщения с процентной ставкой. Изменения коснулись не только баннеров, но и всех объявлений, сообщений, где есть информация по кредитным соглашениям. Таким образом, пришлось переделывать все рекламные объявления.

Юлия Усачева. Руководитель АН «Городской риелторский центр»:

Наше агентство недвижимости очень популярно. Мы его продвигали и дальше будем продвигать на всех популярных у россиян сайтах социальных сетей, видеохостингах. С прошлого года, согласно новому закону за отсутствие маркировки, введены крупные штрафы, которые могут серьезно ударить по бюджету. Именно поэтому нам пришлось подстраиваться под новый закон, что добавила массу работы. Поначалу продвижение затормозилось на несколько месяцев, ведь нам нужно было все переделать.

Закон действует уже достаточно долгое время. Несмотря на это, к нему есть масса вопросов. Мы пока до сих пор не поняли, что считается рекламой, а что – нет. Именно поэтому много проблем с маркировкой.

Если выставить описание какого-либо жилого комплекса в социальной сети, будет ли это считаться рекламой или просто информационной статьей? Также непонятно, разрешено ли публиковать продающие тексты в статусах и сторисах? А если снять видеоролик о конкретном объекте, это тоже будет считаться рекламой? Все эти вопросы были отправлены в письме Роскомнадзору, однако ответа нет.

Пока агентство ждало официального письма, предпринято несколько мер. Для начала с сайта компании и социальных сетей решено было убрать все продающие тексты, посты с фразами «купить», «стоимость», «акция» и т. п. Были удалены предложения со скидками, ценами, призывами к действию. Также убрали несколько рубрик, которые были связаны с продажами.

Чем же теперь занимается агентство? Сейчас на сайтах и в социальных сетях публикуются больше обзоры. В статьях рассказывается про различные ситуации, с которыми могут столкнуться риелторы, покупатели, продавцы недвижимости. Специалист делают статьи так, чтобы они описывали разные квартиры, дома, но без акцента на какую-то определенную недвижимость. Это больше познавательные и информационные тексты, а не продающие.

Таким образом, на своих площадках мы не занимаемся рекламой объектов недвижимости. Продвигаем свои квартиры и дома косвенно. Например, делаем обзор определенного района какого-то города и рассказываем, сколько там стоят квартиры, какая инфраструктура и т. д. Далее делаем описание нескольких домов и квартир, которые можно выгодно купить.

При этом мы пишем только район, место, где находятся эти дома и квартиры. Также описываем характеристики объектов, но без особой конкретики. В конце материала есть специальная онлайн-форма, где заинтересовавшийся недвижимостью человек может заполнить заявку. Далее на основе полученных данных мы подбираем для него квартиру.

Раньше агентство публиковало гораздо больше материала, делало продающие, креативные тексты. Благодаря этому удавалась найти много клиентов. Сегодня число продавцов и покупателей, привлеченных из социальных сетей и интернет-площадок стало значительно меньше. Агентство ждет официального ответа от Роскомнадзора. Что будет дальше, время покажет.

Татьяна Суворова. Маркетинговый руководитель «Коттеджное и малоэтажное строительство»:

Нас сильно коснулись данные изменения, пришлось пересмотреть работу всего отдела. Стоимость рекламы, трудозатраты на ее создание существенно увеличились. Это конечно усложнило нам жизнь, но ко всему привыкаешь, нужно подстраиваться под новые законы. Мы перестроили все механизмы взаимодействия с интернет-площадками. Изменена маркировка, внедрены токены, добавилось работы в других аспектах.

Теперь у отдела больше рутинных дел, различных операций, которые раньше не были нужны. Необходимо получать токены, создавать отчеты. Чтобы запустить рекламную компанию, теперь нужно гораздо больше средств. Ранее мы действовали напрямую, сейчас нам нужно дополнительно платить за услуги рекламных площадок. Главным неудобством является маркировка своих сообщений на сайтах.

Нововведения на стратегию продвижения рекламы никак не повлияли. Реформы коснулись рекламной активности при взаимодействии с блогерами. Многие из них не хотят разбираться в маркировке и токенах. Некоторым проще не реализовывать сделку, чем оформлять рекламу в соответствии с правилами, так как это довольно долгая и рутинная работа.

Хочу отметить, что блогеры постепенно адаптируются. Именно поэтому скоро проблема с интеграцией рекламы отпадет. Некоторым из них мы сами помогаем, берем на себе работу с ОРД. К новым правилам должны привыкнуть все, ведь реклама – это их заработок. Перемены не такие уже и глобальные, и не идут ни в какое сравнение с тем, когда с рекламного рынка ушли крупные площадки.

Не так давно Правительством РФ были внесены некоторые изменения в закон об интернет-рекламе. Такие нововведения многих застали врасплох, пришлось полностью переделывать объявления, посты, статьи. Необходимо ознакомиться с некоторыми нюансами нового закона, чтобы не получить штраф.

Федеральный закон № 347: о чем он

Этот закон был принят еще 2 года назад. Он необходим для обеспечения прозрачности рекламы и распространяется на всех, кто предлагает свой продукт. До этого штрафов не было, их ввели только в начале осени 2023.

Что теперь нужно маркировать?

Все объявления, предложения в интернете теперь нужно маркировать в обязательном порядке:

• Кружки, посты в Телеграмме;

• Сообщения, виджеты, окна в ВК;

• Истории, клипы;

• Видео с рекламой;

• Свои услуги на других площадках;

• Промопосты;

• Репосты рекламы.

Как определить, подлежит пост маркировке или нет?

Для этого нужно ответить себе на следующие 4 вопроса:

• Ваш товар лучше других, выделяется ли он на общем фоне?

• Вы стараетесь привлечь внимание к продукту, рассказываете про его достоинства и характеристики?

• Вы хотите вызвать интерес к своей услуге или товару у людей?

• Ваш пост увидят многие, могут ли его распространить другие?

Если ваше объявление, пост, статья подходят под эти вопросы, чтобы не возникло проблем с законом, необходимо обратиться к «Оператору рекламных данных». В настоящее время в России существует 7 ОРД, которые являются посредниками с Роскомнадзором. Для каждой компании, которая занимается рекламой, необходимо получить ТОКЕН или ЕРИД. Чтобы это сделать, можно обратиться в ФАС, лучше всего через их официальный сайт.

Что нужно делать?

• Пройти регистрацию в ОРД. В РФ сейчас есть только 7 организаций, список можно посмотреть на сайте Роскомнадзора. Пройти регистрацию довольно легко, необходимо только следовать инструкции.

• Оформить контрагента. Для этой цели нужно ввести свои данные или данные клиента.

• Сделать договор. Необходимо заполнить специальную форму согласно инструкции.

• Ввести креатив, получить токен на рекламу. Его необходимо будет вставить в рекламный пост или на картинку, где описаны услуги или товар компании.

• Составить отчет. Каждый месяц необходимо будет составлять акт со стоимостью рекламы, статистикой и другими данными.

Исключения в законе. Что маркировать не обязательно?

1. Когда вся информация размещена на сайте-агрегаторе и касается только его деятельности. Если это продающий портал, на нем описаны услуги, стоимость, предложения и другая коммерческая информация в едином стиле, маркировать не нужно.

2. При оформлении лендинга собственных услуг. Это будет считаться хозяйственной деятельностью, поэтому маркировать нет необходимости.

3. Если сайт появляется на первых строчках в поисковой выдаче.

4. Закон о рекламе не действует на рассылки.

5. При указании на сайте информации о партнерах, такие сообщения не маркируются.

6. Под закон не попадаются каталоги.

7. Отзывы также маркировать не надо.

Если посты будут размещаться в запрещенных социальных сетях, их также необходимо маркировать. В ином случае можно получить штраф.